娃娃机创业宝典之选址攻略 第三章：签订租赁合同及注意事项

本章节，我们将介绍在位置相同的情况下如何拿到更低的租金，以及提前了解租赁合同中坑，以保护自己的权益。

开一家娃娃机店应该如何签订租赁合同？

在上一篇《娃娃机创业宝典之选址攻略 第二章：选址策略与店面评估》中，我们介绍了选址策略以及怎样选择最适合开娃娃机店的位置。本篇我们将详细介绍开娃娃机店签订租赁合同的细节及注意事项。

1、租金摸底

无论是做什么生意，我们都不希望自己的租金高于同商圈平均水平，甚至我们要做到同商圈最低租金，那么我们首先就得搞清楚这个商圈的租金水平。方法如下：

• 历史商家：通过之前的承租商家了解租金是最准确最有效的方法，那么怎么找到历史商家呢？倒闭的商家往往不会去各个平台上注销店铺，我们可以通过美团、外卖、大众点评以及各类地图等工具来查询历史商家信息。正常情况下，都是可以查到商家电话号码的。
• 在驻商家：直接找商圈内的商家了解租金水平，坦诚一些，先介绍自己是想租某个场地做什么生意，欢迎您以后常来玩，我给您打折优惠。这样可以让陌生人放下防备心理，建立良好的沟通场景。通过“今年生意不好做啊、目前我还是比较犹豫，关于这个位置的人流量我没有把握，所以向您请教一下这边的人气到底怎么样？”等等话术来套近关系，一般情况，对方都会主动问你租金是多少，你在真实租金上加一点告诉他，看他怎么说，然后再问问他的租金、面积等问题。
• 附近中介：无论你是租商场还是街铺，附近的中介是一定了解租金水平的。如果是连锁中介的话，我们不要在店里直接问，可以选一个比较热心的中介加微信，通过微信去问，记得给人家发个红包哦。
• 招商部门：如果是商场的话，我们直接找到招商咨询。在此之前，请准备好品牌介绍、店铺形象图片、项目优势等资料。招商报的价格一般是由租金和物业管理费两部份组成的，其中租金大概率是可以谈下来的。我们也可以请朋友换个项目去咨询一下，甚至绕过招商部门找到商管、运营部门的人去咨询，往往会有惊喜。

通过以上4种方法搞清楚租金水平后，我们才不会变成别人口中的冤种。

2、租赁方式

除了正常的租赁形式以外，我们也会遇到保底分成的租赁形式。很多同学会问，保底分成能不能做？回答是可以做！我们有同学专门做这类场地，一线城市100方左右的面积，一个月成本才两三千。虽然这种场地的人气没办法和热门商圈比，但好在成本极低，利润率高！唯一需要解决的就是怎么给出租方共享营业数据，这部分内容由我们专门做分成场地的同学在会员社群分享。

3、合同避坑

• 租金押金：现在有不少商场打着为商家减负的旗号坑商家的钱，我们在签订租赁合同时，要特别注意，尽量避免“押三付一”这类付款方式。表面上押三付一和押一付三没啥区别，可背后的逻辑却有着本质上的差异。租金是每一天都会持续消耗的，押金是固定不变没有利息的沉没成本。付的押金越高，商场拿捏你就越随意。况且真走到退押金那一步时，能全额拿回押金的可能性也几乎为零。所以，要尽量避免押多付少的合同条款。
• 租赁期限：如果我们的娃娃机店是兑换店，那么我们的装修成本还是相对较高的，所以我们在签订租赁合同时，至少要签2年，并且尽量有优先续约权。
• 排它协议：虽然现在签排它协议很难，但总是可以试一试，能签排它协议当然最好。
• 装修保证金：交保证金前仔细阅读约定，一般会规定外立面、消防、施工细节等要求。为避免违反后返工或者扣押金等情况的发生，我们最好是带上装修公司的负责人一起签署此协议。另外这个钱一般是交给商场财务处的，不要给私人。同时，在签署此协议时，要明确退还方式，杜绝将装修保证金转为物业管理费。
• 消防押金：某些物业方会看人下菜，收取消防押金。你可以明确告知收费人员，这个押金不合法不合规，别商场收了消防押金，被住建局约谈后马上就退了。

总结：我们是来求财的，碰到问题不要赌气，要想办法解决问题，自己搞不清楚思路可以在会员社区咨询。同时，在招商谈判之前一定要准备好资料，把自己的项目包装好，才能引起对方的重视。大品牌和小品牌，公司和个人，不同的身份在招商谈判时有明显的区别。无论是提供的场地位置，还是租金的多少，都与你的项目的包装有关，没有相关资源资料的同学在会员社区下载即可。

如何预测娃娃机店回本周期？

因城市规模、人口结构、人均收入、消费力、租金水平等差异，无法给出一个统一的标准答案。如果你已经收集整理好三章选址教程中提到的数据，可以在会员社群约时间，我将组织专家团连线具体研究分析预计回本周期。